La prorogation régulière du bail à construction reporte efficacement à la date de l’expiration du bail prorogé le retour des constructions édifiées par le preneur dans le patrimoine du bailleur.
Note de Mme Neyla GONZALEZ-GHARBI :
Des différends opposent les bailleurs à construction à l’Administration fiscale relativement à l’année de rattachement du revenu correspondant au retour gratuit des constructions dans le patrimoine du bailleur.
La solution qui prévaut en matière de bail commercial, selon laquelle le retour gratuit des améliorations, aménagements et constructions faits par le locataire dans le patrimoine du bailleur constitue un revenu imposable à la fin du bail prorogé, lorsque le bailleur recouvre la disposition des locaux loués, peine à s’imposer en matière de bail à construction.
Traditionnellement, l’Administration considérait les avenants de prorogation du bail à construction comme lui étant inopposables et, partant, insusceptibles de reporter à la date de l’expiration du bail prorogé la réalisation du revenu constitué pour le bailleur par le retour gratuit des constructions.
En l’espèce, un bail à construction a été conclu le 31 juillet 1976 pour une durée de vingt ans. Par avenant en date du 31 octobre 1981, la durée du bail a été portée à trente ans.
L’Administration fiscale, ayant analysé ledit avenant en un « nouveau bail », a procédé à la réintégration dans les bases d’imposition à l’impôt sur le revenu, au titre des revenus fonciers de la valeur des constructions dont l’édification était prévue par le bail.
Le Tribunal Administratif de Nice par jugement en date du 15 mai 2003 décharge les bailleurs du complément d’impôt sur le revenu qui leur a été réclamé au résultat du redressement.
Le Ministre de l’Economie, des Finances et de l’Industrie défère le jugement à la Cour d’appel, en demande l’annulation et le rétablissement de Monsieur et Madame Breban au rôle de l’impôt sur le revenu.
Au soutien de ces demandes, le ministre prétend que l’avenant doit s’analyser comme la conclusion d’un nouveau bail, sauf à méconnaître les dispositions combinées de l’article L. 251-1 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) et des articles 33 bis et 33 ter du Code Général des Impôts.
La Cour Administrative d’Appel rejette le recours du Ministre.
L’article L. 251-1 du Code la Construction et de l’Habitation prohibant la tacite reconduction du bail à construction ne proscrit pas sa prorogation expresse.
Dès lors que celle-ci est intervenue dans les premières années d’exécution du contrat et qu’elle a été motivée par la nécessité économique pour le preneur d’étaler dans le temps l’amortissement des constructions, afin de moins peser sur les comptes de celui-ci, c’est à bon droit que les premiers juges ont considéré que l’avenant avait eu pour effet de prolonger de dix ans le bail initial et de reporter à sa date d’échéance, l’entrée des constructions prévues dans le contrat dans le patrimoine du bailleur.