Lorsque le contribuable reconnaît le caractère habituel des opérations d’achat et de revente des immeubles auxquelles il s’est livré, les bénéfices réalisés à l’occasion de ces cessions ainsi que les loyers encaissés sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, sauf pour l’intéressé à établir que les immeubles vendus ont été acquis pour satisfaire à des besoins personnels et familiaux, et, de ce fait, que leur revente relève de la simple gestion de son patrimoine personnel.
Cette preuve est rapportée dès lors que les biens ont été acquis au moyen de prêts à long terme, qu’ils ont tous été donnés en location à des conditions normales, qu’une partie des cessions a été motivée par l’obligation d’acquérir puis de rénover la nouvelle résidence principale et par la nécessité de réduire un endettement excessif et de réaliser divers travaux immobiliers.
Note de M. Jean-Pierre MAUBLANC :
Un couple avait acquis, en une dizaine d’années, neuf biens immobiliers représentant vingt lots, puis avait cédé seize d’entre eux au cours des trois dernières années, après une détention d’une durée de trois à huit ans.
L’administration a considéré que cette activité immobilière habituelle caractérise l’exercice d’une activité de marchand de biens.
Elle a donc soumis les produits de ces cessions à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels ou commerciaux et à la taxe sur la valeur ajoutée, en application des dispositions des articles 31-I-1° et 257-6° du Code général des impôts.
Après que le tribunal administratif de Dijon eut rejeté leurs demandes, les requérants ont saisi la cour administrative d’appel de Lyon, qui a annulé le jugement attaqué au motif que l’activité immobilière des intéressés relève de la simple gestion de leur patrimoine personnel, exclusive de toute intention spéculative.
Dès lors, les profits immobiliers présentent le caractère de plus-values des particuliers et ne doivent pas être assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée applicable aux marchands de biens, de l’article 257-6°.
Quant aux revenus tirés de la location des immeubles antérieurement à leur vente, et que l’administration a requalifiés en bénéfices industriels ou commerciaux par application de l’article 155 du Code général des impôts, ils conservent la nature de revenus fonciers, conformément aux énonciations de la déclaration du contribuable.
Si la distinction du professionnel et du particulier, omniprésente en droit fiscal et déterminante quant au régime applicable, paraît fondée dans son principe, elle s’est révélée infiniment aléatoire en pratique et source d’appréciations subjectives et arbitraires, peu compatibles avec la sécurité juridique.