L’article L. 315-2-1 du Code de l’Urbanisme organise la péremption des règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés des lotissements à l’expiration d’un délai de dix années et sous réserve, d’une part, de l’existence d’un document d’urbanisme approuvé dans la commune et, d’autre part, que les colotis n’aient pas demandé le maintien de ces règles à la majorité prévue par l’article L. 315-3 dudit code.
Cette caducité n’atteint pas le droit de diviser acquis par le lotisseur : « l’autorisation de principe de constituer un lotissement en divisant en lots le terrain initial, donnée par l’arrêté de lotir n’est pas une règle d’urbanisme ayant cessé de s’appliquer ; cette autorisation de lotir a toujours effet, la division parcellaire et les droits à construire devant désormais être conformes aux dispositions du plan d’occupation des sols« .
Note de M. Jean-Philippe MENG :
La Cour Administrative d’Appel (C.A.A.) de Lyon tranche, pour la première fois, l’une des questions pendantes relatives à la portée des dispositions de l’article L. 315-2-1 du Code de l’Urbanisme organisant la caducité des règles d’urbanisme des lotissements : cette caducité atteint-elle le droit de diviser dont bénéficiait le lotisseur ?
De façon pratique, les lots qui n’auraient pas été commercialisés par ce dernier, lorsque les règles du lotissement cessent de s’appliquer et qui, de par leur contiguïté, constituent des unités foncières, redeviennent-ils des terrains de droit commun dont la division en plus de deux lots à bâtir serait soumise à une nouvelle autorisation de lotir ?
Pour la C.A.A. de Lyon, la réponse est clairement négative, au motif que l’autorisation de principe de diviser reconnue au lotisseur par l’arrêté de lotir ne constitue pas une « règle d’urbanisme » atteinte par la péremption et demeure en vigueur. La Cour tire ainsi toutes les conséquences du caractère mixte de l’arrêté de lotir dont la portée est à la fois individuelle vis-à-vis du bénéficiaire et réglementaire.
En tant qu’acte individuel, l’arrêté de lotir confère au lotisseur des droits acquis dont la remise en cause, en cas de modification ultérieure de la règle d’urbanisme rendant les lots inconstructibles, est susceptible d’ouvrir droit à indemnisation. Cette nature d’acte individuel interdit également à l’autorité compétente de retirer l’autorisation après l’expiration du délai de retrait.
La Cour invalide la doctrine administrative en ce que la péremption du lotissement priverait le lotisseur de son droit acquis à procéder aux divisions liées au caractère individuel de l’arrêté de lotir ; en ce que, plus généralement, la péremption des règles d’urbanisme du lotissement entraînerait la caducité de l’arrêté de lotir.
La commercialisation des lots invendus à l’expiration d’un délai de dix ans peut se poursuivre sur le fondement de l’autorisation d’origine. La nullité des ventes prévues par l’article L. 315-1 du Code de l’Urbanisme, en cas de violation de la réglementation des lotissements, n’est plus susceptible d’être invoquée.
Appliquant fidèlement le texte de l’article L. 315-2-1 du Code de l’Urbanisme, la Cour indique que si les divisions peuvent se poursuivre sans qu’un nouvel arrêté de lotir soit nécessaire, même au-delà de deux lots à bâtir, « la division parcellaire et les droits à construire doivent désormais être conformes aux dispositions du plan d’occupation des lots« . Il en résulte que la Surface Hors Œuvre Nette constructible attachée aux lots vendus ne peut être fonction que de l’application du Coefficient d’Occupation des Sols à la surface du lot.