Eu égard au caractère artificiel de la réunion ainsi opérée des deux parcelles, à la circonstance que la construction était déjà édifiée à la date de la demande du second permis, et que ni son implantation ni sa consistance n’ont été modifiées, cette opération, donnant tout au plus une apparence de régularité à la construction, n’a été effectuée qu’en vue d’échapper aux prescriptions du plan d’occupation des sols. Le permis de régularisation est donc entaché de la même illégalité que le permis antérieur.
Note de M. Sylvain PERIGNON :
Le tribunal administratif de LILLE annule l’arrêté du 27 avril 1992 par lequel le maire de LILLE a délivré à la SCI d’HLM de LILLE et environs un permis de construire pour un bâtiment de 194 logements à usage de résidence universitaire, au motif que l’emprise au sol de la construction dépassait le coefficient maximum édicté par l’article UB-9 du POS de LILLE.
Pour régulariser la situation, la société d’HLM conclut un bail emphytéotique afin de prendre en location une parcelle voisine de celle sur laquelle la construction objet du permis était édifiée. Sur cette unité foncière, formée par la parcelle appartenant à la SCI d’HLM et par la parcelle contiguë prise à bail emphytéotique, le maire de LILLE délivre, le 16 février 1995, un second permis ayant le même objet, afin de régulariser la situation. Le tribunal administratif annule ce second permis et la cour administrative d’appel de DOUAI, par le jugement ici commenté, confirme cette annulation, au motif que ce second permis est entaché de la même illégalité que le permis antérieur.
Pour fonder cette décision sévère, il est considéré que la réunion ainsi opérée des deux parcelles a un caractère artificiel, « donnant tout au plus une apparence de régularité à la construction ».
On peut souligner qu’implicitement, la cour administrative de DOUAI considère qu’un permis de construire peut être demandé sur le tout par une personne qui possède une parcelle et qui, sur la parcelle contiguë, est titulaire d’un bail emphytéotique. Si la prise à bail emphytéotique de la parcelle voisine avait été réalisée avant la demande du permis initial, le juge aurait admis la légalité du permis. Ce qu’il condamne, c’est le caractère artificiel de la réunion ainsi opérée des deux parcelles, dans la mesure où elle a été opérée a posteriori, après la réalisation de la construction autorisée par le permis initial annulé. Le juge a-t-il considéré qu’il s’agissait d’un bail de complaisance, qui serait résilié dès la délivrance du certificat de conformité pour la construction autorisée par le permis ?
C’est oublier qu’en tout état de cause, une fois le certificat de conformité obtenu, il est toujours permis de détacher et de revendre une partie de l’assiette foncière du permis initial, la loi « SRU » encourageant même ce type de pratique, puisque le certificat d’urbanisme de l’ancien article L.111-5 du Code de l’Urbanisme n’est plus obligatoire, puisque le terrain détaché voit sa constructibilité appréciée en fonction de sa seule configuration, sans qu’il puisse être pénalisé par la consommation des droits à construire – dont le coefficient d’emprise au sol – sur le reliquat bâti, et puisque encore, l’article L.111-3 nouveau du Code de l’Urbanisme autorise la reconstruction à l’identique du bâtiment construit sur le reliquat conservé par le vendeur, sauf si le plan local d’urbanisme en dispose autrement.