La présomption de propriété prévue par l’article 751 du Code général des impôts (CGI) peut-elle avoir une influence sur le calcul des plus-values immobilières ?
Note de M. Bruno PÉROT :
En vertu de l’article 751 du Code général des impôts (CGI), est notamment réputé, au point de vue fiscal, faire partie, jusqu’à preuve contraire, de la succession de l’usufruitier, tout immeuble appartenant, pour l’usufruit, au défunt et, pour la nue-propriété, à l’un de ses présomptifs héritiers, à moins qu’il y ait eu donation régulière et que cette donation, si elle n’est pas constatée dans un contrat de mariage, ait été consentie plus de 3 mois avant le décès ou qu’il y ait eu démembrement de propriété effectué à titre gratuit, réalisé plus de 3 mois avant le décès et constaté par acte authentique.
En l’espèce, la venderesse qui avait acquis à titre onéreux la nue-propriété de la maison du futur défunt avait été désignée comme légataire universelle de ce dernier.
L’administration fiscale a considéré que la présomption de propriété devait être mise en œuvre lors du règlement de la succession recueillie par la venderesse, conformément à l’article 751 du CGI.
Aussi, c’est la valeur de la pleine propriété de la maison qu’il fallait prendre en considération pour déterminer les droits de succession. Or ce montant se trouve être supérieur à celui qu’elle avait mentionné dans sa déclaration de plus-values au moment de la revente postérieure de la maison.
En effet, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value correspondait seulement à celui de la nue-propriété acquise, le montant de l’usufruit étant nul celui-ci ayant été estimé acquis par voie d’extinction.
La venderesse a alors demandé aux services fiscaux que, dans la déclaration de plus-values déposée lors de la revente, le prix d’acquisition retenu soit celui résultant de l’application de l’article 751 du CGI. Avec un prix d’acquisition supérieur, la plus-value étant moindre, la taxation de cette dernière ne pouvait être qu’inférieure à l’impôt initialement payé.
Mais ce n’est pas la solution adoptée par les magistrats en appel. Selon eux, il importe peu que la présomption de propriété donne un caractère fictif à l’acte d’acquisition de la nue-propriété de la maison, au regard des droits de mutation à titre gratuit dus lors du règlement de la succession.
Cet acte reste valide, notamment pour le calcul de la plus-value. Le prix d’acquisition à retenir est donc bien celui stipulé dans l’acte constatant l’entrée du bien dans le patrimoine du cédant, prix qui correspond à la somme acquittée en contrepartie du transfert de la nue-propriété.
La réduction de l’imposition qui résulterait de la mise en œuvre de la présomption de propriété ne peut donc pas être accordée. L’administration fiscale est gagnante sur les deux tableaux : elle peut procéder à un redressement des droits de mutation à titre gratuit en appliquant l’article 751 du CGI et conserver le montant de l’imposition sur les plus-values basée sur un prix d’acquisition moindre.