En cas de vente d’un terrain supportant une construction édifiée après l’achat de ce dernier, d’une part, la plus-value tirée de la vente du terrain construit consentie plus de deux ans après l’acquisition du terrain nu relève du régime des plus-values à long terme incluant l’application du mécanisme de l’article 150 T du Code Général des Impôts à l’ensemble de la plus-value calculée, alors même que la construction a été édifiée moins de deux ans avant cette cession, d’autre part, les dispositions des articles 150 K et 150 M du Code Général des Impôts ne s’appliquent toutefois qu’à la plus-value tirée de la vente du terrain.
Note de M. MAUBLANC :
La présente décision de la cour administrative d’appel de BORDEAUX, rendue sur conclusions contraires du commissaire du gouvernement Marc HEINIS, explicite les modalités de calcul et d’imposition d’une plus-value immobilière des particuliers réalisée à l’occasion de la cession d’un terrain conservé pendant vingt ans par le contribuable, et sur lequel il a édifié une construction l’année précédant la cession de l’ensemble immobilier.
Dans cette hypothèse, la cession du terrain seul dégage une plus-value immobilière à long terme, qui bénéficie de conditions d’imposition favorables définies aux articles 150 B à A50 T du Code Général des Impôts. En revanche, la plus-value réalisée sur la construction relève du régime des plus-values à court terme et est assimilée purement et simplement à un revenu imposable à l’impôt sur le revenu par les dispositions de l’article 150 A du Code Général des Impôts. En l’absence de précédent jurisprudentiel, se posait la question de principe de l’existence d’une ou de deux plus-values immobilières imposables à l’impôt sur le revenu et, au cas où l’on retiendrait le caractère unique de la plus-value, celle des modalités de calcul et de taxation de cette plus-value hybride.
Au cas particulier, le requérant avait acquis en 1968 un terrain pour un prix de 180.000 Francs. Vingt ans plus tard, en 1988, il édifie une construction pour un prix de revient total de 5.419.866 Francs. L’année suivante, il cède les 8.217/10.000 de l’ensemble immobilier. Un litige s’est élevé avec le service des impôts relativement au mode de calcul et à l’imposition de la plus-value afférente à la fois au terrain et à la construction.
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Conformément à sa doctrine, l’administration a considéré qu’un délai de détention unique devait être retenu, et qui doit être décompté à partir de la date de début d’exécution des travaux de construction, soit 1988. Fondée sur l’opinion selon laquelle, dans l’hypothèse considérée, la plus-value résulte essentiellement de la construction elle-même, et non du terrain, cette doctrine exclut la prise en compte de la revalorisation du terrain par application du coefficient d’érosion monétaire prévu à l’article 150 K du Code Général des Impôts. Alors que le contribuable avait déclaré une plus-value de 204.110 Francs calculée en déduisant du prix de cession la valeur vénale du terrain en 1988, et les dépenses de construction, l’administration a considéré que la plus-value unique qui avait été réalisée était à court terme. Seul pouvait être déduit du prix de vente le prix d’acquisition du terrain en 1968, cette déduction permettant de dégager une plus-value imposable de plus de 945.000 Francs.
Il résulte de la présente décision que la cession en cause a entraîné la réalisation d’une plus-value, et d’une seule, imposable selon les règles applicables aux plus-values à long terme. Cependant, les modalités de calcul conduisent à distinguer l’assiette afférente à la cession du terrain et celle relative à la cession des constructions.