La procédure de résiliation des baux à une nouvelle fois été modifiée.
Le changement figure dans l’article 188 3è de la loi du 13 décembre 2000 (SRU).
L’article 24 de la loi de 1989, qui organise la procédure de constat de résiliation des baux dans le cas des clauses de résiliation de plein droit, est complétée par un nouvel alinéa : « les dispositions du deuxième alinéa sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ». Le 2è alinéa est celui qui impose, à peine d’irrecevabilité de la demande, de notifier l’assignation aux fins de constat de la résiliation au préfet, au moins deux mois avant l’audience.
Rappelons que cette règle avait été instituée par la loi du 29 juillet 1998 contre les exclusions pour accélérer en amont de la procédure, la saisine des services sociaux. Il s’agit de permettre notamment un versement plus rapide d’aides financières venant du fonds de solidarité pour le logement (FSL). Cette règle avait, pour le bailleur et son gestionnaire, l’inconvénient de rallonger de deux mois la procédure.
Certains praticiens, pour éviter ce délai, avaient donc pris le parti de renoncer à la procédure de constat de la clause résolutoire et de lui préférer la procédure ordinaire. Il s’agit alors de saisir le tribunal pour qu’il prononce la résiliation du bail parce que le locataire n’exécute pas ses obligations. Son incertitude tient à ce qu’elle est soumise à l’appréciation du juge : c’est lui qui doit estimer si la violation du contrat est suffisamment grave pour justifier de prononcer la résiliation du bail. En revanche, dans la procédure utilisant la clause résolutoire, le juge ne peut que constater que la clause a entraîné la résiliation du bail, faute pour le locataire d’avoir saisi le tribunal suffisamment tôt pour demander des délais de paiement.
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Cette différence de règle de procédure (qui n’avait sans doute pas été voulue par le législateur) vient donc de disparaître avec la loi SRU.
Quelle que soit la procédure utilisée, avec ou sans clause résolutoire, il faut notifier l’assignation au préfet, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse le cas échéant, saisir les services sociaux.
Note : Cette procédure n’est pas applicable pour les motifs autres qu’un problème de dette locative. Pour obtenir la résiliation du bail pour une question de défaut d’assurance ou de trouble de voisinage par exemple, l’obligation de notification n’est pas requise.