On se souvient que la loi Solidarité et Renouvellement Urbains du 13 décembre 2000 a abrogé l’article L 111-5 du Code de l’Urbanisme.
Ce texte résultait de la loi foncière du 31 décembre 1975 et consistait en une mesure anti-fraude, idée absente, semble-t-il, du nouvel article L 123-1-1 du Code de l’Urbanisme.
Il prévoyait l’obtention d’un certificat d’urbanisme spécifique (certificat dit de densité) en cas de détachement d’un terrain bâti situé dans une zone soumise à un coefficient d’occupation des sols (ou situé dans une ZAC) et posait deux règles de fond : l’interdiction de construire en surdensité et le principe de la constructibilité résiduelle.
Commentaire de M. Patrice CORNILLE :
1°) Le texte nouveau rétablit à n’en pas douter la notion de « droit à construire résiduel résultant de l’application du coefficient d’occupation des sols », mais subordonne son application à une condition rigoureuse (et jusqu’ici inédite) : il faut en effet que le Plan Local d’Urbanisme (PLU) contienne, dans son règlement, la nouvelle règle de gestion des droits à construire résiduels résultant de l’article L 123-1-1 nouveau, pour que cette nouvelle gestion soit opposable aux demandeurs d’autorisations d’occuper le sol.
Cela signifie que la nouvelle gestion du Coefficient d’Occupation des Sols (COS) résiduel qui découle de l’article L 123-1-1 n’est pas automatique.
Il y aura des PLU qui prévoiront la gestion des droits à construire résiduels, et dans ce cas les opérateurs devront s’y conformer.
Mais il y aura aussi des PLU qui ne prévoiront pas expressément l’application du nouvel article L 123-1-1 ; dans ce dernier cas, cela signifie que le détachement d’un terrain issu d’une unité foncière précédemment bâtie permettra à l’acquéreur d’y construire autant de m² que le permet, sans autre forme de calcul, l’application du COS applicable à la date de la délivrance du permis à la surface du terrain détaché.
2°) La nouvelle règle de gestion de la densité constructible résiduelle ne s’applique aussi que de manière limitée dans le temps, puisque seuls les terrains issus de détachements d’une unité foncière bâtie intervenus depuis moins de 10 ans, sont concernés.
La question se posera nécessairement de savoir comment fixer en amont le point de départ de ce délai : on peut augurer, mais sans pouvoir en donner la certitude, que c’est probablement la date de l’acte authentique de détachement (vente, donation, attestation de propriété en cas de dévolution successorale) du terrain destiné à être nouvellement construit qui devrait être pris en considération.
La date de construction de l’immeuble construit sur l’unité foncière d’origine paraît sans influence, de sorte qu’il faudra parfois mesurer matériellement la Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) de bâtiments très anciens pour appliquer le nouveau texte.
3°) Le troisième alinéa du texte examiné impose que le vendeur (propriétaire de l’unité foncière bâtie subissant le détachement) fournisse à l’acheteur un « certificat attestant la surface hors œuvre nette des bâtiments existants sur la ou les parcelles concernées » (ces parcelles peuvent être d’ailleurs aussi bien la ou les parcelles bâties conservées par le cédant que la ou les parcelles nues ou bâties acquises par l’acheteur).
Pourquoi ne pas avoir imposé au vendeur, plutôt que de révéler la surface du ou des bâtiments qui existent sur ces terrains avant le détachement, d’attester plutôt de la SHON constructible sur la fraction détachée du terrain dont il se sépare en faveur de l’acquéreur ?
Il apparaît, en effet, que le certificat imposé au vendeur ne fournit aucune information à l’acquéreur sur la densité constructible sur le terrain qu’il achète, mais que c’est bien au contraire à ce dernier de faire le calcul, par différence avec l’information qu’on lui donne, de la SHON constructible sur le terrain dont il devient propriétaire.
On observera que le défaut d’accomplissement de cette nouvelle formalité n’est donc pas une cause automatique de nullité de l’acte de détachement.
Qu’il puisse être une cause de nullité relative n’est pas exclu, puisqu’à défaut l’acquéreur pourra faire valoir une erreur substantielle sur la densité constructible du terrain à bâtir qu’il achète.
Mais il ne peut s’agir, comme sous l’empire de l’ancien article L 111-5, d’une nullité absolue ni d’une nullité formelle.
4°) Le dernier alinéa de l’article L 123-1-1 prend le soin de limiter son application aux terrains issus d’une division réalisée après l’approbation d’un PLU dans lequel la municipalité a prévu l’application de la nouvelle règle de gestion de la densité.
Ne sont donc pas concernés les terrains affectés d’un COS (et situés dans un POS ou un PLU) mais divisés avant l’approbation (ou la modification) d’un PLU contenant la nouvelle règle de gestion, même si ces terrains sont issus de divisions intervenues depuis moins de 10 ans (pas d’application rétroactive du texte).