L’article L.111-5 du Code de l’Urbanisme est ainsi rédigé :
« La seule reproduction ou mention d’un document d’urbanisme ou d’un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel. »
Note de M. Jean-Louis BERGEL :
Il est courant, en pratique, de reproduire dans les cahiers des charges des lotissements ou dans les actes de vente des lots des règles d’urbanisme figurant déjà dans le règlement du POS ou du lotissement. Cela permet de les contractualiser entre les propriétaires de lots, autrement dit de les imposer, généralement à titre réel et réciproquement, dans les rapports entre les lots et entre les lotis.
Cela revêt surtout un intérêt particulier depuis que l’article L.315-2-1 du Code de l’Urbanisme prévoit que les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement cessent de s’appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir, à moins que la double majorité de lotis prévue par l’article L.315-3 n’en demande le maintien et que l’autorité publique ne décide pas expressément, néanmoins, d’y mettre fin. Les dispositions contractuelles entre les colotis, spécialement celles prévues dans les cahiers des charges, échappant à cette caducité, il est du plus haut intérêt pour le lotisseur et les lotis de stipuler dans les cahiers des charges ou les actes de vente certaines règles d’urbanisme essentielles pour la pérennité des droits et de l’environnement qu’ils entendent maintenir définitivement dans leur lotissement. La Cour de cassation l’admet clairement (Cass. 3è civ. 22 mai 1996), même quand il s’agit d’intégrer conventionnellement certaines dispositions d’un POS dans un lotissement par une modification du cahier des charges préexistant (Cass. 3è civ., 21 juin 2000).
Elle avait même admis une telle contractualisation dans des cas où le règlement avait seulement été reproduit dans les actes de vente des lots (Cass. 3è civ., 4 nov. 1998).
A vrai dire, il fallait, chaque fois, rechercher dans l’intention des parties si elles avaient eu réellement la volonté de contractualiser les règles d’urbanisme considérées et, selon les termes employés, distinguer des contractualisations parfaites et des contractualisations imparfaites.
Le nouvel article L.111-5 du Code de l’Urbanisme n’admet désormais cette contractualisation qu’à condition qu’elle soit clairement établie. Autrement dit, il ne peut plus s’agir que d’une contractualisation parfaite que la simple reproduction ou la simple mention des règles concernées dans le cahier des charges ou dans les actes ne suffit pas à matérialiser.
De ce texte, qui est d’application immédiate, il faut déduire deux conséquences. D’une part, il n’est plus contestable que la contractualisation des règles d’urbanisme dans les lotissements, dont certains avaient curieusement pu douter, soit possible. Mais encore faut-il qu’elle soit expresse et certaine, ce qui doit inciter les notaires à rédiger les stipulations correspondantes avec un soin tout particulier.