Le Préfet de Paris, Préfet de Région Ile de France, vient de rendre en date du 1er décembre 2005, son arrêté concernant l’application des nouvelles dispositions des articles L. 631-7 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) en application de l’ordonnance du 8 juin 2005 dans Paris intra-muros.Le Préfet de Paris, Préfet de Région Ile de France, vient de rendre en date du 1er décembre 2005, son arrêté concernant l’application des nouvelles dispositions des articles L. 631-7 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) en application de l’ordonnance du 8 juin 2005 dans Paris intra-muros.
Article 1 :
Cet article rappelle le principe posé par l’article L. 631-7 ; l’autorisation de transformation est subordonnée à une compensation, « dès lors que la transformation consiste à affecter les locaux (d’habitation) à un usage autre qu’habitation« .
Comme le précise l’article L. 631-7 nouveau, le Préfet prendra l’avis préalable du maire, et, puisqu’il s’agit de Paris, du maire d’arrondissement.
Articles 2 et 3 :
L’arrêté définit ce que doivent être les locaux apportés en compensation :
* Il doit s’agir de locaux qui étaient à usage autre qu’habitation au 1er janvier 1970 et qui n’ont pas déjà été apportés en compensation depuis cette date.
* Ces locaux doivent être « de qualité et de surface équivalentes« .
Sur la notion de « qualité« , la Préfecture sera attentive à ce que la transformation porte sur un véritable logement équipé comme tel en fonction de sa surface (cuisine, salle de bain, sanitaires…).
Quant à la « surface équivalente« , il faut en déduire que, désormais, la Préfecture exigera une compensation de 1 m² d’habitation pour 1 m² de local autre qu’habitation (et non plus 1,5 m² pour 1 m² comme il était d’usage depuis de nombreuses années pour les quartiers dits « sensibles »). La « surface » retenue est celle de l’article R. 111-2 du CCH.
* Les locaux en rez-de-chaussée sur rue ne peuvent être apportés en compensation ; la Préfecture, comme la Ville de Paris dans son futur Plan Local d’Urbanisme (PLU), veut réduire le nombre de logements en rez-de-chaussée, pour des raisons tenant tant à la sécurité qu’à l’hygiène. Le Plan de Prévention des Risques d’Inondation de Paris (PPRIP) restreint également la possibilité d’aménager des logements en rez-de-chaussée. L’article 5 ci-après facilite, à l’inverse, la transformation des logements existants en rez-de-chaussée.
* « Les locaux de compensation doivent être situés dans le même arrondissement » que ceux devant être transformés ; cette règle était déjà celle appliquée de fait par la Préfecture avant la réforme.
Par contre, dans les quartiers dits « sensibles« , définis comme ceux « où a été constatée une prédominance des surfaces de bureaux par rapport aux surfaces de logements« , les locaux de compensation doivent être situés dans le même quartier. Il s’agit des quartiers administratifs divisant chaque arrondissement (généralement au nombre de quatre par arrondissement).
Les quartiers concernés sont répertoriés dans l’article 3 ; leur liste correspond aux secteurs dans lesquels l’équilibre population-emploi est sensiblement rompu au détriment de l’habitation.
Article 4 :
Les locaux ainsi compensés doivent être « transformés de façon concomitante« . L’ambiguïté de la concomitance n’échappera pas au praticien.
La Préfecture ne pourra sans doute pas revenir sur sa pratique ancienne qui consistait à délivrer d’abord une autorisation provisoire, acceptant la compensation sur le plan du principe, puis une autorisation définitive constatant que les locaux anciennement à usage autre qu’habitation ont bien été transformés en logement.
Il faut toutefois espérer que l’Administration reviendra sur sa position qui consistait à ne reconnaître la transformation définitive qu’à la condition que le nouveau logement soit réellement occupé comme tel, en vertu d’un contrat de vente ou de bail ; la seule transformation « physique » avec les équipements nécessaires à l’habitation (cuisine, salle de bain, …) devrait être suffisante et permettrait d’accélérer la signature de l’autorisation définitive.
Article 5 :
Cet article vise les cas où les transformations de locaux d’habitation « peuvent » être exonérées de compensation et ceux où ils le sont de plein droit. Par le terme « peuvent« , l’Administration laisse entendre qu’elle n’a pas de compétence liée et qu’elle se réserve d’exiger une telle compensation. Il faudra donc l’interroger une première fois pour savoir si elle dispensera ou non d’une compensation.
Par contre, l’exonération de compensation est de droit, et « quelle que soit la qualité du pétitionnaire« , dès lors qu’il s’agit de locaux situés en rez-de-chaussée (et quel que soit le quartier).
Mais il convient de préciser que c’est seulement l’exonération de compensation qui est de droit et non l’autorisation : il conviendra toujours de la requérir ; s’en dispenser serait constitutif d’une faute susceptible d’être sanctionnée par les amendes civiles et pénales prévues et d’entraîner l’injonction de remettre en l’état sous astreinte.
En application du deuxième alinéa de l’article L. 631-7-1, l’autorisation ainsi conférée (avec exonération de compensation à la seule volonté de l’Administration ou de droit) ne peut avoir qu’un caractère personnel au profit du seul bénéficiaire de l’autorisation, puisqu’il n’y a pas de compensation ; au départ du bénéficiaire, les locaux dont s’agit doivent revenir à l’habitation.
Article 6 :
Cet article règle le sort des professionnels libéraux et rétablit, de fait, la notion que l’on croyait disparue depuis l’ordonnance du 8 juin 2005, à savoir celle de « locaux professionnels« .
Sont concernés les « professions(s) libérale(s) soumise(s) à un statut législatif réglementaire ou dont le titre est protégé« . On peut regretter cette limitation pour les professionnels qui ne rentrent pas dans ces catégories, mais l’encadrement de la notion de « professionnel » paraît raisonnable. Il s’agit d’une définition objective et facilement appréhendable.
Pour ces professionnels libéraux, l’autorisation est exonérée de compensation (exonération de compensation de droit pour le pétitionnaire, et non à la seule volonté de la Préfecture comme énoncé à l’article 5 ci-dessus) :
1 – Soit dans les quartiers autres que ceux dits « sensibles » (cf. l’article 3 ci-dessus), pour les installations inférieures ou égales à « 50 m² par professionnel et dans la limite de 150 m²« . Cette disposition reprend une notion qui était déjà connue sous l’ancienne législation. Elle n’est pas plus satisfaisante qu’auparavant : les besoins en surfaces ne sont pas les mêmes selon les différentes professions concernées.
2 – Soit en Zones Urbaines Sensibles (ZUS), dont les périmètres sont rappelés en annexe de l’arrêté, « sans limite de surface« .
3 – Soit, dans tous les quartiers, « Pour le remplacement d’un professionnel régulièrement installé dans la limite de 250 m²« . Ainsi, un professionnel pourra toujours trouver un successeur à la même adresse, mais à condition d’être « régulièrement installé« . L’arrêté, comme l’ordonnance, est muet sur le sort des professionnels installés avant 1987 : l’autorisation qui leur a été conférée est-elle personnelle ou définitive ?
Il convient de rappeler que :
- l’exonération de compensation ne dispense pas de l’autorisation,
- l’autorisation est personnelle,
- les limites de 150 et 250 m² ci-dessus constituent une franchise et non un seuil : la compensation n’est exigée que pour la partie excédant ces limites.
Article 7 :
Il s’agit d’une simple précision apportée à la règle énoncée par l’article L.631-7-2 : en ce qui concerne l’utilisation de sa résidence principale par un professionnel libéral pour l’exercice de sa profession, l’autorisation sans compensation n’est susceptible d’être accordée que si la partie « professionnelle » n’excède pas 50 % de la surface du local. Le problème risque de se compliquer pour les pièces du logement à usage mixte (le salon de la famille qui sert de salle d’attente). L’arrêté n’apportant pas de restriction, il faut considérer que cette règle s’applique sur l’ensemble du territoire parisien, y compris les quartiers « sensibles« .