Antérieurement à la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, l’article L.213-1 du Code de l’urbanisme exemptait du droit de préemption urbain ou du droit de préemption institué en ZAD « les immeubles construits par les organismes visés à l’article L.411-2 du Code de la Construction et de l’Habitation et qui sont leur propriété, ainsi que les immeubles construits par les sociétés coopératives d’habitations à loyer modéré de location-attribution ».
Il s’ensuivait qu’un immeuble construit par un organisme HLM échappait lors de sa vente au droit de préemption urbain, mais non pas lors de leur revente, les immeubles acquis par les organismes HLM.
C’est cette anomalie que la loi SRU a voulu corriger. Désormais, ne sont pas soumis au droit de préemption :
« a) les immeubles construits ou acquis par les organismes visés à l’article L.411-2 du Code de la Construction et de l’Habitation et qui sont leur propriété, ainsi que les immeubles construits par les sociétés coopératives d’habitations à loyer modéré de location-attribution ».
Echappent donc au droit de préemption urbain les immeubles vendus par les organismes HLM, qu’ils les aient construits ou acquis. L’objectif est de favoriser la cession par les organismes HLM de leur patrimoine immobilier, notamment au profit des locataires.
La loi MURCEF n° 2001-1168 du 11 décembre 2001 a rétabli une possibilité de soustraire les acquisitions d’immeuble par un organisme HLM du champ d’application du droit de préemption urbain. En effet, est réintroduit dans l’article L.213-1 un petit f) ainsi rédigé :
« Ne sont pas soumis au droit de préemption : …f) pendant la durée d’application d’un arrêté préfectoral pris sur le fondement de l’article L.302-9-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, l’aliénation d’un immeuble ou d’un terrain destiné à être affecté à une opération ayant fait l’objet de la convention prévue au même article ».
L’article L.302-9-1, dont les dispositions avaient été déclarées non conformes à la Constitution par décision du Conseil Constitutionnel n° 2000-436 DC du 7 décembre 2000, a été réécrit par l’article 24 de la loi MURCEF précitée. Dorénavant, après avoir entendu les observations du maire, le préfet peut, par un arrêté motivé, prononcer la carence de la commune, en tenant compte de l’importance de l’écart entre les objectifs et les réalisations constatées au cours de la période triennale échue, des difficultés rencontrées le cas échéant par la commune, et des projets de logements sociaux en cours de réalisation. Cet arrêté de carence permet alors au préfet de conclure une convention avec un organisme en vue de la construction ou de l’acquisition de logements sociaux nécessaires à la réalisation des objectifs fixés dans le programme local de l’habitat ou déterminés en application du premier alinéa de l’article L.302-8. Les aliénations d’immeubles ou de terrains destinés à être affectés à une opération ayant fait l’objet de cette convention échappent alors au droit de préemption urbain ainsi qu’au droit de préemption institué en ZAD. Cette exemption est opposable pendant la durée de l’arrêté préfectoral constatant la carence, durée qui est au maximum de trois ans à compter du 1er janvier de l’année suivant la signature de l’arrêté prononçant la carence de la commune.