Vente à la découpe : les représentants des bailleurs et des locataires ont adopté un nouvel accord collectif de location.
Le nouvel accord collectif de location a été signé le 16 mars dernier entre les organisations nationales représentatives des bailleurs du secteur II (Fédération des sociétés d’économie mixte, Icade SA, Association des propriétaires sociaux), les organisations nationales représentatives des bailleurs du secteur III (Fédération française des sociétés immobilières et foncières, Fédération française des sociétés d’assurances) et deux organisations nationales représentatives des locataires (la Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie et l’association force ouvrière consommateurs).
Cet accord ne s’impose qu’à ces organisations et à leurs adhérents. Il vient de faire l’objet d’un avis au Journal officiel du 6 avril 2005. Ce n’est qu’à l’issue d’un délai d’un mois après cette publication, et sauf opposition de la majorité des organisations représentatives des bailleurs d’un secteur, ou de la majorité des organisations représentatives des locataires, qu’il pourra être rendu obligatoire par décret, à tous les logements des secteurs locatifs concernés, à savoir les secteurs II et III, ce dernier comprenant notamment toutes les personnes morales.
Principales innovations de l’accord
L’accord signé reprend l’architecture de celui du 9 juin 1998 auquel est ajouté un certain nombre de dispositions allant dans le sens d’une protection accrue des locataires. Son champ d’application concerne toujours la mise en vente par lots de plus de dix logements, soit libres soit occupés. Cette précision fait référence à la thèse de certains bailleurs prétendant que l’accord de 1998 ne s’appliquait que dans le cas où plus de dix congés pour vendre avaient été délivrés, ce qui revenait à dire que seuls les logements occupés devaient être pris en compte (Cass. 3e civ., 5 mai 2004).
Contenu de l’information à fournir aux locataires et aux associations
Dorénavant, les associations de locataires doivent être informées par écrit du projet du bailleur. L’invitation à la réunion d’information doit, elle aussi, être faite par écrit. Dans le cas d’un propriétaire unique, les date, lieu et heure de cette réunion doivent être affichés dans les parties communes de l’immeuble.
L’ancien accord du 9 juin 1998 prévoyait une information sur les règles de fonctionnement des copropriétés ; le nouveau texte indique « notamment au regard du rôle de l’assemblée générale, du syndicat des copropriétaires et du syndic« .
L’information doit aussi porter sur les avantages « notamment de prix » accordés aux locataires. L’ancien accord ne mentionnait que les avantages, sans précision. Le nouveau texte prévoit, outre la mention des prix moyens au mètre carré au moment de la vente, que les critères de différenciation des prix entre les logements doivent aussi être donnés (l’ancien texte le prévoyait « le cas échéant« ).
Enfin, l’information doit également porter sur les dispositifs légaux ou réglementaires destinés à protéger les preneurs en difficultés (en raison de l’âge ou des ressources) et ceux qui sont destinés à faciliter la réalisation de la vente au profit des locataires ou les conditions de leur départ.
Les diagnostics et bilans techniques doivent être mis à la disposition des représentants des locataires au sens de l’article 44 de la loi du 23 décembre 1986, s’ils existent.
Un récapitulatif des travaux réalisés dans les parties communes les cinq dernières années et des coûts exposés doit être communiqué aux locataires au plus tard avec l’offre de vente prévue à l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975, ainsi qu’une liste des travaux qu’il serait souhaitable d’entreprendre à court et moyen terme.
Le locataire évoque avec le bailleur l’état du logement et la prise en charge par ce dernier des dépenses d’amélioration et des travaux qui ne relèvent pas des réparations locatives.
La possibilité de consulter le futur règlement de copropriété est annoncée par voie d’affichage dans les parties communes. Ce règlement est communiqué aux représentants des locataires au sens de l’article 44 de la loi du 23 décembre 1986.
Mesures de protection en faveur du locataire
Le nouvel accord maintient la possibilité pour le locataire, dont la durée du bail restant à courir était inférieure à 30 mois à compter de la date de l’offre de vente prévue à l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975, de demander une prorogation du droit d’occupation de son logement pouvant aller jusqu’à 30 mois.
Cette prorogation devient de droit si le locataire occupe le logement depuis plus de 6 ans à la date de l’offre de vente. La durée de l’occupation résultant de la prorogation du bail est calculée à raison d’un mois par année d’ancienneté.
De plus, le contrat est prorogé de plein droit jusqu’à la fin de l’année scolaire dès lors que le locataire a, à sa charge, des enfants scolarisés.
Par ailleurs, les personnes ne pouvant acquérir leur logement peuvent proposer, comme acquéreur, leur conjoint, leur partenaire avec lequel elles sont liées par un Pacte Civil de Solidarité (PACS) leur concubin vivant avec elle depuis au moins un an à la date de l’offre de vente, un ascendant, un descendant ainsi que ceux de leur conjoint, partenaire de PACS ou concubin.
Cas particuliers de certains locataires
Une proposition de relogement doit être faite au locataire dont le revenu est inférieur à 100 % du plafond de ressources (80 % précédemment). De plus cette proposition doit répondre aux conditions fixées par le 1er paragraphe du III de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Le renouvellement du bail est réservé au locataire :
– dont l’état de santé présente un caractère de gravité reconnu médicalement, l’empêchant de déménager ;
– âgé de plus de 70 ans à la date d’expiration du bail sauf assujettissement à l’ISF ;
– victime d’une incapacité permanente d’au moins 80 %.
Sanctions
Le congé pour vente est nul en cas de non-respect des dispositions concernant :
– les cas de prorogation du bail ;
– la vente à une personne liée au bailleur ;
– et la protection des locataires âgés, malades ou dont les ressources sont modestes.
Durée de l’accord
L’accord est conclu pour une durée d’un an, reconductible par tacite reconduction, sauf dénonciation 6 mois avant l’échéance par une des parties signataires auprès du président de la commission nationale de concertation.
Cet accord s’applique aux opérations de vente à venir. Pour les opérations en cours, il est d’application immédiate aux phases et actes de l’opération non encore réalisés.